Novinky
Chcete dostávať informácie o novinkách e-mailom?
Aktuality & udalosti
Aktuálne výzvy a perspektívy v mediácii. Mediácia v civilnom, obchodnom a trestnom práve
27. 02. 2014
Medzinárodná vedecká konferencia bude zameraná na aktuálne výzvy a perspektívy v mediácii. Mediácia v troch okruhoch: civilné, obchodné a trestné právo. Cieľom konferencie je prezentovanie aktuálnych vedeckých a odborných príspevkov v oblasti mediácie a diskusia o perspektívach v mediácii.

Diskusia s ombudsmankou na tému našich práv
12. 12. 2013
  • Kde sa končia naše práva a začínajú sa práva druhých?
  • Kto má právo určiť, čo je správne a ako máme žiť?
  • Prečo si tak veľmi nerozumieme a stále tvrdšie bojujeme?

Diskusia špičiek súdnictva a prokuratúry
25. 11. 2013
Na 29.11.2013 pripravilo Združenie za otvorenú justíciu uskutoční v Bratislave diskusiu „Odkiaľ kam slovenská a česká justícia?“. Hovoriť sa bude o úspechoch, zlyhaniach a problémoch fungovania súdov, prokuratúry a štátneho zastupiteľstva na Slovensku a v Čechách.

Všetky novinky

Pár otázok k autorizácii zmluvy o prevode nehnuteľností

Andrej Majerník  |  05. 10. 2009  |  komentárov: 9
Dva príspevky JUDr. R. Urbana „Veľké dopady malej novely katastrálneho zákona“, osobitne 2. časť so zameraním na zodpovednosť notárov a advokátov, ma prinútili k tomu, aby som aj ja napísal pár riadkov k otázkam, ktoré si v súvislosti so zákonom č. 304/2009 Z. z. (ďalej len „novela“) kladiem sám a spolu so mnou aj iní advokáti. Tých otázok je veľa, oveľa viac, ako si trúfnem v tomto skromnom príspevku položiť. Kto je klientom advokáta autorizujúceho zmluvu? Aká je zodpovednosť advokáta autorizujúceho zmluvu a vo vzťahu ku komu? (Ako overiť totožnosť účastníkov, aké prostriedky použiť tak, aby si bol advokát istý, že zistil ich totožnosť, ako pritom postupovať hospodárne, sú otázky, ktoré tu zámerne prehliadam, nakoľko si zaslúžia oveľa väčší priestor a verím, že ja alebo niekto iní ich na stránkach otvoreného práva ešte otvorí).

 

K autorizácii zmluvy a zodpovednosti advokáta

Na občerstvenie pamäti citujem relevantné ustanovenia:

Podľa § 1a ods. 1 zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o advokácii“) autorizáciou zmluvy je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.

Podľa § 1b ods. 1 zákona o advokácii, ak advokát nepozná účastníkov, ich zástupcov, tí musia preukázať svoju totožnosť platným dokladom totožnosti alebo ich totožnosť musí byť potvrdená dvoma svedkami totožnosti.

Podľa § 1b ods. 2 zákona o advokácii, ak advokát napriek postupu podľa odseku 1 nemá istotu o totožnosti osôb, vykoná ďalšie zisťovanie, najmä vyzve osoby a ich zástupcov, aby doložili listiny z evidencie dokladov totožnosti, zistí totožnosť prostredníctvom ďalších svedkov, o ktorých totožnosti nemá žiadne pochybnosti, požiada o vyjadrenie príslušnú obec, vykoná zisťovanie na základe iných listinných dôkazov.

Podľa § 1b ods. 3 zákona o advokácii, ak sa ani napriek postupu podľa odseku 2 advokátovi nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti; to neplatí, ak preukáže, že poškodený účastník zmluvy vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody.

Je povšimnutiahodné, že sa zákonodarca novelou nedotkol aj § 1 ods. 2  zákona o advokácii (Poslanie advokácie), v ktorom sa príkladmo vymenúvajú formy právnej pomoci, a výslovne medzi takéto formy nezaradil aj autorizáciu zmluvy. Zákonodarca síce upravil autorizáciu zmluvy v prvej časti zákona o advokácii (Všeobecné ustanovenia), avšak v dvoch samostatných paragrafoch nazvaných rubrikou Autorizácia zmlúv o prevode nehnuteľnosti. To implikuje, že autorizácia zmluvy je činnosť, ktorá nepatrí medzi formy právnej pomoci - právnej služby (§ 1 ods. 2), ale ide o samostatné špecifické oprávnenie advokáta, ktoré je odlišné od poskytovania  právnych služieb. Má ísť o akúsi nadstavbovú zložku, spravidla nasledujúcu po typickom úkone právnej služby akým je spísanie zmluvy (listiny o právnom úkone). Napriek vyššie uvedenému, ale práve preto, že esenciálnou súčasťou autorizácie zmluvy je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, si myslím, že autorizácia zmluvy je jednou z foriem právnej služby, ktorú advokát poskytuje. Advokát preto pri vykonávaní tejto činnosti musí postupovať s odbornou starostlivosťou. 

Hoci je autorizácia zmluvy formou právnej služby a z jej účinkov profitujú obaja účastníci, neznamená to, že klientom advokáta sú obe zmluvné strany.  Aj dôvodová správa k novele predpokladá, že klientom advokáta bude len osoba, ktorá uzavrie s advokátom zmluvu o poskytovaní právnych služieb. Citujem z osobitnej časti dôvodovej správy:  ...Bez ohľadu na to, ktorá strana zmluvy o prevode nehnuteľnosti (prevodca, nadobúdateľ) uzavrie zmluvu o právnej službe s advokátom, bude mať advokát oprávnenie autorizovať zmluvu o prevode nehnuteľnosti.“ Advokát autorizujúci zmluvu má tak špecifické povinnosti voči obom účastníkom zmluvy a má aj svoje povinnosti voči tej zmluvnej strane, ktorá je jeho klientom; tieto sa však nevzťahujú k druhému účastníkovi. Táto skutočnosť nemá len teoretický význam, má, podľa môjho názoru, aj vplyv na režim zodpovednosti advokáta za škodu, ktorú spôsobil pri porušení povinnosti vykonať autorizáciu zmluvy v zmysle zákona o advokácii.

Ak advokát autorizuje zmluvu, bude zodpovedať za škodu rôzne, a to v závislosti od skutočnosti, s ktorou sa spája vznik škody.

V prípade, že škoda bola spôsobená zneužitím totožnosti, a to aj  napriek tomu, že advokát postupoval podľa § 1b ods. 1 a 2 zákona o advokácii, bude zodpovedať za takúto škodu obom účastníkom s výnimkou prípadu, ak preukáže, že poškodený účastník zmluvy vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody. Ide o osobitnú objektívnu zodpovednosť s jedným liberačným dôvodom. Nastupuje ako dôsledok toho, že sa advokátovi nepodarilo zistiť (skutočnú/pravú) totožnosť, bez ohľadu na to, či advokát riadne postupoval v súlade s § 1b ods. 1 a 2 zákona o advokácii, alebo nie. Advokátovi preto na zbavenie zodpovednosti nepostačí, ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri vynaložení všetkého úsilia, ktoré možno od neho žiadať (viď § 26 ods. 4 zákona o advokácii). Advokát takto bude zodpovedať aj  kupujúcemu -  ktorý sa nestal vlastníkom, ale zaplatil kúpnu cenu, hoci  jeho klientom bol predávajúci vydávajúci sa za vlastníka.

V prípade, že škoda bola spôsobená v dôsledku porušenia povinnosti advokáta riadne spísať zmluvu, posúdiť, či neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a či jej uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody, pôjde o zodpovednosť za porušenie povinnosti. Bude v takomto prípade zodpovedať účastníkom zmluvy rovnako? Podľa § 26 ods. 1 v spojení s ods. 4 zákona o advokácii advokát zodpovedá klientovi za škodu, ktorú mu spôsobil v súvislosti s výkonom advokácie, a tejto zodpovednosti sa zbaví, ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri vynaložení všetkého úsilia, ktoré možno od neho žiadať. Vo vzťahu ku klientovi tak upravuje zodpovednosť advokáta citované ustanovenie. Ustanovenie § 26 zákona o advokácii však upravuje vzťah zodpovednosti advokáta voči klientovi, a preto ho nemožno použiť na vzťah advokáta voči tomu účastníkovi zmluvy, ktorý nebol jeho klientom. Takémuto účastníkovi, podľa môjho názoru, advokát môže zodpovedať za škodu spôsobenú porušením jeho povinnosti len podľa § 420 Občianskeho zákonníka.  

K posúdeniu, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody

Čo je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, čo je zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov (od ktorého si tak veľa predkladateľ zákona sľubuje a ktorého reálna dosiahnuteľnosť je toľko diskutovaná v advokátskych kruhoch), čo je posúdenie toho, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, je viac menej zrejmé. Čo sa však žiada od advokáta, keď má posúdiť, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody, zrejmé úž vôbec nie je?  Dôvodová správa vyjadruje len presvedčenie, že „ ... je legitímne žiadať od advokáta, aby odmietol službu, ktorá je nielen v rozpore so zákonom, obchádza zákon, ale aj službu, ktorá je v rozpore s dobrými mravmi.“ O tom, či je legitímne žiadať od advokáta, aby posúdil, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody, dôvodová správa mlčí.

Natískajú sa nasledovné otázky: Na koho strane má advokát posúdiť, či nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody? Na strane jedného alebo druhého účastníka zmluvy, alebo, nebodaj, aj tretej osoby, alebo dokonca  prírode alebo životnom prostredí?  Ak zmluva pri autorizácii prejde testom (a) zistenia totožnosti účastníkov a (b) platnosti, lebo nebude odporovať ani zákonu ani ho obchádzať ani sa nebude priečiť dobrým mravom, vznikne po jej podpísaní účastníkmi platný právny úkon.  Aj takýto platný úkon však podľa zákonodarcu môže mať charakter skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Advokát musí preto v teste ísť ďalej a skúmať, či k vzniku škody v danom prípade nedôjde. Naozaj sa tu po advokátovi chce, aby skúmal, či inak platnou zmluvou (v ktorej ani dojednanie o cene a platobných podmienkach neodporuje zákonu či sa dokonca neprieči dobrým mravom) nemôže dôjsť k škode? Inými slovami, má advokát posudzovať, či sa napríklad kupujúcemu v končenom dôsledku po zaplatení kúpnej ceny a nadobudnutí nehnuteľnosti nezmenší jeho majetok, lebo kúpil príliš draho, alebo predávajúcemu sa primerane majetok nezväčší, lebo predal lacno, a po prevode nehnuteľnosti mu ostalo menej? To je absurdné. A o to viac, že účastníkmi zmlúv o prevode nehnuteľností nie sú len spotrebitelia, ktorých mal zrejme predkladateľ novely na očiach, ale aj podnikatelia, od ktorých sa očakáva, že budú znášať riziko nesprávnych obchodných rozhodnutí. Možno však naozaj mala byť podľa zákonodarcu toto úloha advokáta, nakoľko aj dôvodová správa uvádza, že „ ... od advokáta sa bude očakávať odborný prístup pri posudzovaní súkromnoprávneho vzťahu a nemôže nechať nepovšimnutým neproporcionálne ustanovenie v zmluve, ku ktorému má prirodzene žiadať vysvetlenie.“ Podľa môjho názoru, však skúmanie vyváženosti práv a povinností účastníkov zmluvy zo strany advokáta nesmie zasahovať do zmluvnej voľnosti účastníkov a musí sa obmedziť len  na skúmanie, či takáto nevyváženosť nedosahuje intenzitu rozporu so zákonom alebo dobrými mravmi.  Som tiež toho názoru, že advokát, ktorý má uzavretú zmluvu o poskytovaní právnych služieb s predávajúcim, a je preto povinný presadzovať jeho záujmy, by odmietnutím autorizovať zmluvu z  dôvodu, že má zato, že kupujúcemu vznikne škoda, nakoľko kupuje príliš draho, konal v rozpore s § 18 ods. 1 a 2 zákona o advokácii.

Tú časť ustanovenia § 1a ods. 1 zákona o advokácii, ktorá do autorizácie zmluvy zahŕňa aj posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody, považujem za zlú, vyvolávajúcu právnu neistotu, a preto zrelú nato, aby ju zákonodarca čím skôr vypustil.  

Komentáre (9) 
  Marcel Jurko   |   10. 10. 2009 23:50:06
// Reagovať
Vznik škody by som skúmal najmä z hľadiska protiprávneho úkonu a nie z hľadiska zmenšenia majetku poškodeného. Pokiaľ má advokát dbať na to, aby uzatvorením zmluvy nedošlo k skutočnosti zakladajúcej vznik škody, tak určite nepôjde o prípady tzv. nevýhodnej kúpy, alebo nevýhodného predaja nehnuteľnosti, podľa môjho názoru pôjde napr. o prípad scudzenia nehnuteľnosti na ktoré sa vzťahuje zákaz uložený predbežným opatrením súdu, a podobne. To znamená, že uzatvorením zmluvy dôjde k protiprávnemu úkonu.
  Eva   |   24. 10. 2009 12:40:53
// Reagovať
zmluvy
Podla môjho nazoru zmluva o kúpe nehnutelnosti, pokial nema svoje nalezitosti ma byt neplatna.Zmluvna cena je dohodnuta medzi ucastnikmi, ktorý ju overia svojim podpisom a prehlasujú, že nekonali v tiesni ani pod natlakom. Tiez by som zastavala nazor, ze je to v poriadku.Uvediem príklad. Byty do osobneho vlastnictva sa kupovali za cca 50 ooo,- Sk.Podmienkou oslobodenia od poplatkov bolo nepredat nehnutelnost po dobu 10 rokov. Neskorsie ju preda za 10-násobok nadobudacej hodnoty. Nevidim na tom nic protipravne.
  Roman   |   24. 10. 2009 13:20:05
// Reagovať
Marcel Jurko
A co si tym myslel predbeznym opatrenim.Precitaj co si vlastne napisal.
  maq   |   17. 03. 2010 20:50:53
// Reagovať
A co myslía ty týmto prispevkom?
  Andrej Hrabčák   |   21. 10. 2010 20:43:27
// Reagovať
Dokazovať advokátovi alebo notárovi
Autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti advokátmi a notármi, považujem za úspešný lobing týchto profesijných stavovských organizácii, ktoré si zákonom zabezpečili istý príjem z takej činnosti. Ich hlavná argumentácia spočíva v tom, že sú znalí práva, ale hlavne, že sú poistení pre prípady vzniku škody z takej činnosti. Chcem im položiť otázku, či už sa na Slovensku eviduje prípad, na základe ktorého by z poistenia advokáta alebo notára bola klientovi uhradená prípadná škoda. Som presvedčený, že u advokáta a notára sa nejedna o objektívnu zodpovednosť v prípade vzniku škody spôsobenej jeho činnosťou. Ide tu o subjektívnu zodpovednosť a to znamená, že je potreba advokátovi alebo notárovi dokazovať porušenie konkrétnej právnej povinnosti. Znamená to, že na jedného advokáta treba najať ďalšieho advokáta, aby mu ten druhý dokazoval porušenie právnej povinnosti. Bežný klient sa s veľkou pravdepodobnosťou na to nedá. Poistenie advokáta a notára je viac imidžovou záležitosťou, aby u klienta do vzbudzovalo istotu, že napr. nedôsledná činnosť advokáta a škoda takto spôsobená mu môže byť nahradená. Podľa mňa je to virtuálna realita.
  Meno a priezvisko   |   25. 02. 2014 16:00:57
// Reagovať
advokati a notari maju povinne poistenie inak mozu mat myslim ze pozastavenu cinnost.. a co sa tyka ich vedomosti je urcite vyssia ako u bezneho obcana ci aj dakeho realitneho maklera, nevidim nezmyselnost uvedeneho in stitutu, skor mi je smutno ked citam tento clanok ako sa urcite pan advokat chce vyvliect zo zodpovednosti. a potom ze je tu nazor u verejnosti ze su stavy necestne.. ja sa ludom nedivim
  administrátor   |   26. 02. 2014 15:15:50
// Reagovať
Vymazanie príspevku
Príspevok užívateľa Rastislav Sinkarenko bol vymazaný, keďže porušoval pravidlá publikovania a diskutovania na portáli otvorenepravo.sk
  Jano   |   03. 03. 2014 16:14:42
// Reagovať
Je mozne aby doslo k autorizacii i vtedy, ak ucastnnikom zmluvy (kupujucim) je samotny advokat FO, ktorého advokátska obchodná spoločnosť v ktorej je konateľom samotnú autorizáciu uskutocnuje ?
 
Pridať komentár k článku
Meno a priezvisko: *
E-mail:
Titulok:
Komentár: *
* Pre úspešné odoslanie formulára vyplňte hviezdičkou označené položky