Pár otázok k autorizácii zmluvy o prevode nehnuteľností

K autorizácii zmluvy a zodpovednosti advokáta

Na občerstvenie pamäti citujem relevantné ustanovenia:

Podľa § 1a ods. 1 zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o advokácii“) autorizáciou zmluvy je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.

Podľa § 1b ods. 1 zákona o advokácii, ak advokát nepozná účastníkov, ich zástupcov, tí musia preukázať svoju totožnosť platným dokladom totožnosti alebo ich totožnosť musí byť potvrdená dvoma svedkami totožnosti.

Podľa § 1b ods. 2 zákona o advokácii, ak advokát napriek postupu podľa odseku 1 nemá istotu o totožnosti osôb, vykoná ďalšie zisťovanie, najmä vyzve osoby a ich zástupcov, aby doložili listiny z evidencie dokladov totožnosti, zistí totožnosť prostredníctvom ďalších svedkov, o ktorých totožnosti nemá žiadne pochybnosti, požiada o vyjadrenie príslušnú obec, vykoná zisťovanie na základe iných listinných dôkazov.

Podľa § 1b ods. 3 zákona o advokácii, ak sa ani napriek postupu podľa odseku 2 advokátovi nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti; to neplatí, ak preukáže, že poškodený účastník zmluvy vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody.

Je povšimnutiahodné, že sa zákonodarca novelou nedotkol aj § 1 ods. 2  zákona o advokácii (Poslanie advokácie), v ktorom sa príkladmo vymenúvajú formy právnej pomoci, a výslovne medzi takéto formy nezaradil aj autorizáciu zmluvy. Zákonodarca síce upravil autorizáciu zmluvy v prvej časti zákona o advokácii (Všeobecné ustanovenia), avšak v dvoch samostatných paragrafoch nazvaných rubrikou Autorizácia zmlúv o prevode nehnuteľnosti. To implikuje, že autorizácia zmluvy je činnosť, ktorá nepatrí medzi formy právnej pomoci - právnej služby (§ 1 ods. 2), ale ide o samostatné špecifické oprávnenie advokáta, ktoré je odlišné od poskytovania  právnych služieb. Má ísť o akúsi nadstavbovú zložku, spravidla nasledujúcu po typickom úkone právnej služby akým je spísanie zmluvy (listiny o právnom úkone). Napriek vyššie uvedenému, ale práve preto, že esenciálnou súčasťou autorizácie zmluvy je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, si myslím, že autorizácia zmluvy je jednou z foriem právnej služby, ktorú advokát poskytuje. Advokát preto pri vykonávaní tejto činnosti musí postupovať s odbornou starostlivosťou. 

Hoci je autorizácia zmluvy formou právnej služby a z jej účinkov profitujú obaja účastníci, neznamená to, že klientom advokáta sú obe zmluvné strany.  Aj dôvodová správa k novele predpokladá, že klientom advokáta bude len osoba, ktorá uzavrie s advokátom zmluvu o poskytovaní právnych služieb. Citujem z osobitnej časti dôvodovej správy:  „ ...Bez ohľadu na to, ktorá strana zmluvy o prevode nehnuteľnosti (prevodca, nadobúdateľ) uzavrie zmluvu o právnej službe s advokátom, bude mať advokát oprávnenie autorizovať zmluvu o prevode nehnuteľnosti.“ Advokát autorizujúci zmluvu má tak špecifické povinnosti voči obom účastníkom zmluvy a má aj svoje povinnosti voči tej zmluvnej strane, ktorá je jeho klientom; tieto sa však nevzťahujú k druhému účastníkovi. Táto skutočnosť nemá len teoretický význam, má, podľa môjho názoru, aj vplyv na režim zodpovednosti advokáta za škodu, ktorú spôsobil pri porušení povinnosti vykonať autorizáciu zmluvy v zmysle zákona o advokácii.

Ak advokát autorizuje zmluvu, bude zodpovedať za škodu rôzne, a to v závislosti od skutočnosti, s ktorou sa spája vznik škody.

V prípade, že škoda bola spôsobená zneužitím totožnosti, a to aj  napriek tomu, že advokát postupoval podľa § 1b ods. 1 a 2 zákona o advokácii, bude zodpovedať za takúto škodu obom účastníkom s výnimkou prípadu, ak preukáže, že poškodený účastník zmluvy vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody. Ide o osobitnú objektívnu zodpovednosť s jedným liberačným dôvodom. Nastupuje ako dôsledok toho, že sa advokátovi nepodarilo zistiť (skutočnú/pravú) totožnosť, bez ohľadu na to, či advokát riadne postupoval v súlade s § 1b ods. 1 a 2 zákona o advokácii, alebo nie. Advokátovi preto na zbavenie zodpovednosti nepostačí, ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri vynaložení všetkého úsilia, ktoré možno od neho žiadať (viď § 26 ods. 4 zákona o advokácii). Advokát takto bude zodpovedať aj  kupujúcemu -  ktorý sa nestal vlastníkom, ale zaplatil kúpnu cenu, hoci  jeho klientom bol predávajúci vydávajúci sa za vlastníka.

V prípade, že škoda bola spôsobená v dôsledku porušenia povinnosti advokáta riadne spísať zmluvu, posúdiť, či neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a či jej uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody, pôjde o zodpovednosť za porušenie povinnosti. Bude v takomto prípade zodpovedať účastníkom zmluvy rovnako? Podľa § 26 ods. 1 v spojení s ods. 4 zákona o advokácii advokát zodpovedá klientovi za škodu, ktorú mu spôsobil v súvislosti s výkonom advokácie, a tejto zodpovednosti sa zbaví, ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri vynaložení všetkého úsilia, ktoré možno od neho žiadať. Vo vzťahu ku klientovi tak upravuje zodpovednosť advokáta citované ustanovenie. Ustanovenie § 26 zákona o advokácii však upravuje vzťah zodpovednosti advokáta voči klientovi, a preto ho nemožno použiť na vzťah advokáta voči tomu účastníkovi zmluvy, ktorý nebol jeho klientom. Takémuto účastníkovi, podľa môjho názoru, advokát môže zodpovedať za škodu spôsobenú porušením jeho povinnosti len podľa § 420 Občianskeho zákonníka.  

K posúdeniu, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody

Čo je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, čo je zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov (od ktorého si tak veľa predkladateľ zákona sľubuje a ktorého reálna dosiahnuteľnosť je toľko diskutovaná v advokátskych kruhoch), čo je posúdenie toho, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, je viac menej zrejmé. Čo sa však žiada od advokáta, keď má posúdiť, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody, zrejmé úž vôbec nie je?  Dôvodová správa vyjadruje len presvedčenie, že „ ... je legitímne žiadať od advokáta, aby odmietol službu, ktorá je nielen v rozpore so zákonom, obchádza zákon, ale aj službu, ktorá je v rozpore s dobrými mravmi.“ O tom, či je legitímne žiadať od advokáta, aby posúdil, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody, dôvodová správa mlčí.

Natískajú sa nasledovné otázky: Na koho strane má advokát posúdiť, či nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody? Na strane jedného alebo druhého účastníka zmluvy, alebo, nebodaj, aj tretej osoby, alebo dokonca  prírode alebo životnom prostredí?  Ak zmluva pri autorizácii prejde testom (a) zistenia totožnosti účastníkov a (b) platnosti, lebo nebude odporovať ani zákonu ani ho obchádzať ani sa nebude priečiť dobrým mravom, vznikne po jej podpísaní účastníkmi platný právny úkon.  Aj takýto platný úkon však podľa zákonodarcu môže mať charakter skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Advokát musí preto v teste ísť ďalej a skúmať, či k vzniku škody v danom prípade nedôjde. Naozaj sa tu po advokátovi chce, aby skúmal, či inak platnou zmluvou (v ktorej ani dojednanie o cene a platobných podmienkach neodporuje zákonu či sa dokonca neprieči dobrým mravom) nemôže dôjsť k škode? Inými slovami, má advokát posudzovať, či sa napríklad kupujúcemu v končenom dôsledku po zaplatení kúpnej ceny a nadobudnutí nehnuteľnosti nezmenší jeho majetok, lebo kúpil príliš draho, alebo predávajúcemu sa primerane majetok nezväčší, lebo predal lacno, a po prevode nehnuteľnosti mu ostalo menej? To je absurdné. A o to viac, že účastníkmi zmlúv o prevode nehnuteľností nie sú len spotrebitelia, ktorých mal zrejme predkladateľ novely na očiach, ale aj podnikatelia, od ktorých sa očakáva, že budú znášať riziko nesprávnych obchodných rozhodnutí. Možno však naozaj mala byť podľa zákonodarcu toto úloha advokáta, nakoľko aj dôvodová správa uvádza, že „ ... od advokáta sa bude očakávať odborný prístup pri posudzovaní súkromnoprávneho vzťahu a nemôže nechať nepovšimnutým neproporcionálne ustanovenie v zmluve, ku ktorému má prirodzene žiadať vysvetlenie.“ Podľa môjho názoru, však skúmanie vyváženosti práv a povinností účastníkov zmluvy zo strany advokáta nesmie zasahovať do zmluvnej voľnosti účastníkov a musí sa obmedziť len  na skúmanie, či takáto nevyváženosť nedosahuje intenzitu rozporu so zákonom alebo dobrými mravmi.  Som tiež toho názoru, že advokát, ktorý má uzavretú zmluvu o poskytovaní právnych služieb s predávajúcim, a je preto povinný presadzovať jeho záujmy, by odmietnutím autorizovať zmluvu z  dôvodu, že má zato, že kupujúcemu vznikne škoda, nakoľko kupuje príliš draho, konal v rozpore s § 18 ods. 1 a 2 zákona o advokácii.

Tú časť ustanovenia § 1a ods. 1 zákona o advokácii, ktorá do autorizácie zmluvy zahŕňa aj posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody, považujem za zlú, vyvolávajúcu právnu neistotu, a preto zrelú nato, aby ju zákonodarca čím skôr vypustil.